Perizie,Stime,Consulenze Tecniche di Parte

Sono veramente innumerevoli le controversie condominiali per le quali è necessario l’intervento di una figura professionale specializzata come l’Architetto che abbia le dovute conoscenze tecniche atte ad emettere un “parere tecnico” sullo stato dei luoghi, sulle cause che hanno generato il danno e sulle possibili soluzioni.

Conscio di tale necessità, architetto in un click si avvale della preziosa collaborazione di professionisti esperti del settore,( CTP, C.T.U. presso il Tribunale di Napoli ), ed offre assistenza qualificata a tutti coloro che necessitano di consulenza principalmente in materia condominiale, sia attraverso semplici chiarimenti che tramite sopralluoghi sul posto e la produzione di perizie o relazioni scritte.

Si pensi alle ipotesi in cui si manifestano fenomeni infiltrativi riguardanti gli immobili di proprietà esclusiva o le parti comuni dell’edificio e quindi alla necessità di fare le indagini utili a comprenderne le cause, ai casi di bisogno di eseguire interventi manutentivi e quindi all’opportunità d’incaricare un tecnico per le verifica delle opere effettivamente necessarie.

Ebbene è chiaro che tali attività possono essere eseguite adeguatamente solo da un tecnico specializzato.

Il documento più importante che viene redatto dal tecnico è la perizia tecnica.

Infatti le perizie sono generalmente richieste in caso di liti tra vicini al fine di valutare e quantificare i danni ricevuti da imputare all’altro e ricevere un giusto risarcimento; tuttavia, possono essere richieste anche dall’amministratore di condominio per determinare le cause e per capire le dinamiche di una situazione che ha creato danni a parti comuni dell’edificio.

Si pensi, per tornare all’esempio di prima, all’ipotesi in cui nelle parti comuni dell’edificio si manifestino infiltrazioni. In alcune circostanze non è agevole individuare la causa del danno. Stando così le cose l’amministratore di condominio, ben potrà, sulla base dei propri poteri finalizzati alla conservazione nel migliore stato delle parti comuni dello stabile, incaricare un tecnico per far eseguire una valutazione dello stato dei luoghi finalizzata all’accertamento delle ragioni dei fenomeni infiltrativi.

MA COSA SI INTENDE PER PERIZIA TECNICA ?

La perizia è sostanzialmente una relazione tecnica redatta per esporre a terzi (tra cui eventualmente un Giudice o più semplicemente un avvocato o altre istituzioni), dal punto di vista tecnico le motivazioni del contendere, la dinamica e l’andamento dei fatti rilevanti, i danni eventualmente subiti con tanto di stima, le motivazioni dell’agire, vale a dire tutto quello per cui si può essere in disaccordo con la controparte.

La perizia è l’esame tecnico di un fatto o di un’opera per esprimere un giudizio che, supportato da ragionamenti tecnici, debba risolvere un problema quale è descritto all’atto dell’incarico.

Possono essere richieste perizie in qualunque campo della scienza, della tecnica dell’economia e di ogni altra attività umana; dunque, ogni perizia rappresenta un caso specifico.
I diversi tipi di perizie, giurate o meno, che si possono avere sono: I principali tipi di perizia concernono:

  • stima di immobili;
  • stima per espropri;
  • stima per divisioni ereditarie;
  • stima di danni e relativo ammontare;
  • stime tecnico-edilizie (p.es.: verifica di distanze e misure varie, analisi di strutture, ….)
  • consulenze per conto dei tribunali.

Inoltre, secondo chi la redige, si può avere una perizia redatta dal:
-Consulente Tecnico d’Ufficio (CTU);
– Consulente Tecnico di Parte (CTP),
e secondo la formalità di sottoscrizione si può avere una perizia:
– semplice;
– asseverata;
– giurata.

Pertanto esistono tantissime tipologie di perizie e consulenze tecniche.

COME SI DISTINGUONO LE PERIZIE

Negli ultimi anni si è sviluppata una certa confusione terminologica fra perizia asseverata e perizia giurata; ciò in quanto il Legislatore ordinario, in svariati decreti legislativi, ha utilizzato alternativamente tali locuzioni senza chiarire se tra queste vi sia o meno una corrispondenza concettuale. Non di rado, purtroppo, egli, evidentemente poco attento al principio di economicità del linguaggio giuridico, utilizza vocaboli differenti per riferirsi ad uno stesso istituto. La conseguenza è che, pur interpretando tale diversità terminologica come uno sdoppiamento tra istituti giuridici alternativi, risulta difficile determinare in cosa effettivamente consista la perizia asseverata e in cosa la perizia giurata, in quanto il legislatore non fornisce né una definizione né indici interpretativi adeguati. Molti sono coloro che disquisiscono circa la differenza fra un tipo e l’altro ma, in realtà, la differenza sussiste ed è sostanziale.

1-Perizia semplice

È l’analisi tecnica (perizia) di una particolare situazione redatta e sottoscritta da un professionista abilitato (ingegnere, architetto, geometra, medico…).

2- Perizia asseverata

Il Perito abilitato (tecnico iscritto al proprio Albo professionale) sottoscrive la propria perizia confermandone la certezza dei contenuti “sotto la propria personale responsabilità ” e attestandone, con un’apposita dichiarazione riportata nella perizia stessa, la veridicità; egli risponde, così, penalmente per eventuali falsi ideologici, oltre che materiali, in essa contenuti.

3- Perizia giurata (Perizia asseverata con giuramento)

È una perizia che, oltre alla sottoscrizione del professionista che assevera la veridicità del contenuto, riporta in calce una formula di giuramento di “aver bene e fedelmente adempiuto all’incarico affidatogli al solo scopo di far conoscere la verità”, reso dal Perito medesimo dinnanzi al Cancelliere di un ufficio giudiziario, compreso quello del Giudice di Pace, ai sensi dell’art. 5 del R.D. n° 1366/22 , o dinanzi ad un notaio, ai sensi dell’art. 1, comma 1, punto n° 4, del R.D. n° 1666/37 .

In pratica, la perizia è semplice se non è né asseverata (non riporta la precisazione che essa è redatta “sotto la propria personale responsabilità”) né giurata (non riporta allegato il verbale del giuramento di “aver bene e fedelmente adempiuto all’incarico affidatogli al solo scopo di far conoscere la verità”).
È assodato, invece, che la nozione di perizia asseverata non coincide con quella di perizia giurata (perizia asseverata con giuramento). Tale asserzione trova anche conferma nella sentenza del T.A.R. Abruzzo Pescara, Sez. I, del 28 aprile 2008, n° 450.
In tale sentenza, infatti, il T.A.R. abruzzese ha ritenuto che la nozione di perizia asseverata non coincide con quella di perizia giurata, evidenziando che il professionista abilitato che deve rendere una perizia asseverata “sotto la propria responsabilità” fa ritenere sufficienti le dichiarazioni di cui il tecnico si assume le responsabilità, a prescindere dalle formalità del giuramento che viene effettuato davanti al Cancelliere del Tribunale.

COME SI ASSEVERA UNA PERIZIA

Il Perito che intende chiedere l’asseverazione a giuramento della propria perizia deve presentarsi davanti al Cancelliere (o del Giudice di pace o di un Notaio) munito di un documento di identità e dei fogli della perizia con gli eventuali allegati, uniti mediante spillatura, rilegatura o altro. I fogli devono essere timbrati e firmati dal Perito, comprese le congiunzioni dei fogli, e nell’ultima pagina deve essere indicata la data in cui il documento è stato redatto.
Alla perizia deve essere allegato, in ultima pagina, ma prima degli allegati, il Verbale di giuramento, firmato dal Perito dopo avere ripetuto la prescritta formula.
Dal punto di vista fiscale, sulla perizia è necessario apporre una marca da bollo da € 14,62 ogni 4 pagine (ogni pagina non può avere più di 25 righe e 50 battute per riga) ovvero ogni 100 righe di testo, compreso il Verbale di giuramento.
Per ciascun allegato si deve applicare una marca da bollo da € 0,52 (per ciascun disegno,fotografia,elenco,computo metrico,calcoli,etc.)

 

La PERIZIA DANNI consente di valutare l’importo dei danni subiti nel caso di avvenimenti esterni che coinvolgano la propria unità immobiliare.

E’ molto utile in fase di tentativo di conciliazione amichevole fra le parti coinvolte. Rientrano in questa casistica:

infiltrazioni di acqua piovana dai terrazzi o in generale dall’esterno

rottura di tubazioni o condotte dagli appartamenti dei piani superiori

fessurazioni o lesioni nelle pareti conseguenti a lavori condominiali o effettuati dai vicini nel proprio appartamento

presenza di muffe o funghi sulle murature per cattivo isolamento o presenza di ponti termici

allagamenti per problemi di fogne ostruite

La PERIZIA VIZI, DIFETTI o DIFFORMITA’ nasce spesso come conseguenza di rapporti conflittuali a seguito di lavori di ristrutturazione di edifici o unità immobiliari.
Nel caso opere male eseguite, consente di dare a queste ultime un valore oggettivo, da portare in detrazione dagli importi dovuti all’impresa esecutrice.
Nel caso invece di opere eseguite in difformità agli accordi contrattuali, la perizia consente di dare il giusto valore economico a queste opere richieste dal cliente, eseguite e dovute all’impresa esecutrice.
In questo caso si utilizzano listini prezzi ufficiali, sia comunali che regionali. E’ molto utile in fase di tentativo di accordo bonario fra le parti coinvolte.

Una perizia può essere richiesta in corso di causa, tramite il Consulente Tecnico d’Ufficio (CTU) o il perito di parte (CTP), ma anche per chiarire alcuni aspetti in una controversia non ancora sfociata in azione legale. Altre volte si rende necessaria per capire, dal punto di vista tecnico, una situazione esistente, modificata o da modificare. Può anche essere propedeutica alla fase progettuale per conoscere i luoghi e le opere sulle quali intervenire.

I risultati dell’attività peritale servono al committente, nonché agli organi che debbono visionare la perizia o esaminare i fatti in una causa, o a chi deve poi tradurre in pratica un progetto realizzando l’opera.

Le fasi principali dell’attività peritale, sono riassumibili in:

– Sopralluogo ed accurato esame e descrizione dei luoghi, supportato da annotazioni, disegni planimetrici, misurazioni , fotografie e, se del caso, dall’ausilio di personale specializzato (per carotaggi, prelievi di materiale, provini in sito o in laboratorio, impalcature, piccole demolizioni, ed altro).

-Indagini documentali

– Esame e redazione, per iscritto, di quanto carpito da sopralluoghi ed indagini. Agli scritti bisogna allegare le planimetrie, visure planimetriche, i disegni, le foto, attestazioni di proprietà, e quanto ritenuto necessario per l’illustrazione completa.

La descrizione deve essere prima generale e riguardare l’ambiente in cui si trova l’opera, o i fatti, da esaminare, trattando anche della sua storia. Quindi si passa ad illustrare i particolari a cui è riferita propriamente la perizia citandoli uno ad uno. La chiarezza non deve mai mancare specialmente quando bisogna valutare problematiche non troppo semplici.

– Giudizio. I giudizi non ancora costituiscono la fase finale della perizia in cui vengono trattati i risultati con gli eventuali rimedi proposti (quando necessari) ed i costi, ma ne costituiscono il presupposto logico.

Ad esempio, nel caso di una perizia di stima di un immobile, illustrando le superfici, si possono introdurre i concetti dei ragguagli, ossia dei coefficienti che tengano conto della diversa funzione degli spazi misurati: una cantina avrà un coefficiente minore di quello di una cucina, come quello di un giardino sarà minore di quello di un terrazzo o di un balcone.

Per quanto riguarda le caratteristiche esaminate, sempre con riferimento a quelle indicate per una stima di un immobile, si potranno introdurre dei pesi relativi che considerino il mercato della zona.

– Conclusioni. Nelle conclusioni bisogna riassumere tutti i pareri sui fatti e le circostanze e tutti i rimedi proposti (se necessari), con i costi relativi.  Le conclusioni di una perizia devono, in pratica, rapportare in modo conciso sul lavoro svolto e sui risultati raggiunti: p.es. per una stima valutativa sarà indicato il valore venale  dell’immobile; per una valutazione dei danni si indicherà il totale di essi; per un’analisi del rispetto delle distanze legali si esprimerà il parere al riguardo; etc.